Capitalisation Taux

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Qu'est-ce que le «taux de capitalisation»

Le taux de capitalisation est le taux de rendement d'un immeuble de placement immobilier en fonction du revenu que le bien devrait générer. Le taux de capitalisation est utilisé pour estimer le rendement potentiel de l'investisseur sur son investissement.

Le taux de capitalisation d'un investissement peut être calculé en divisant le bénéfice net d'exploitation (NOI) de l'investissement par la valeur marchande actuelle de la propriété, où NOI est le rendement annuel de la propriété moins tous les coûts d'exploitation. La formule de calcul du taux de capitalisation peut être exprimée de la façon suivante:

Taux de capitalisation = Revenu net d'exploitation / Valeur marchande courante

Certains considèrent le taux de capitalisation comme étant essentiellement le taux d'actualisation d'une perpétuité, bien que l'utilisation de la perpétuité dans ce cas puisse être légèrement trompeuse car elle implique que les flux de trésorerie seront stables sur une base annuelle.

Le taux de capitalisation est exprimé en pourcentage et est souvent appelé «taux de capitalisation». "

RUPTURE 'Taux de capitalisation'

Le taux de capitalisation est très utile dans la mesure où il rationalise les informations sur les investissements immobiliers et facilite leur interprétation. Par exemple, si Stephan achète une propriété pour 900 000 $ et prévoit que la propriété générera 125 000 $ par année après les coûts d'exploitation, le taux de capitalisation de son investissement est de 13,8% (125 000 $ / 900 000 $ = 0). 1389 = 13. 89%). Ce que cela signifie est que, chaque année, Stephan gagne 13. 89% de la valeur de sa propriété en tant que bénéfice.

Cet exemple suppose que tous les facteurs du calcul du taux de capitalisation de Stephan resteront constants, mais en réalité les choses deviennent souvent un peu plus compliquées. Supposons qu'en raison d'un boom de la demande de biens immobiliers dans la ville de Stephan après avoir fait l'investissement, la valeur de la propriété de Stephan s'élève à 2 millions de dollars avant que deux ans se soient écoulés. Pendant ce temps, Stephan a fait le même montant d'argent de la propriété. Puisque les calculs du taux de capitalisation utilisent la valeur marchande actuelle, le taux de capitalisation de l'investissement de Stephan a changé. Parce que la valeur marchande de la propriété a augmenté tandis que le NOI de Stephan ne l'a pas fait, le taux de capitalisation a considérablement baissé à un niveau moins favorable de 6,2% (125 000 $ / 2 millions = 0,0625 = 6,25%).

Des exemples comme celui-ci illustrent une fonction importante des taux de capitalisation. Étant donné que le taux de capitalisation est un ratio qui mesure la rentabilité, la proportion de NOI par rapport à la valeur marchande actuelle doit rester constante pour que le taux de capitalisation reste le même. Si le NOI augmente alors que la valeur marchande ne l'est pas, le taux de capitalisation augmentera et, si le contraire se produit, le taux de capitalisation diminuera.Pour qu'un investissement immobilier reste rentable, NOI doit augmenter au même rythme que la valeur de la propriété augmente, ou à un taux encore plus élevé. À cet égard, le taux de capitalisation est utile car il peut être utilisé pour suivre un investissement immobilier dans le temps pour voir si sa performance s'améliore. Si, pour une raison ou une autre, le taux de capitalisation diminue, il pourrait être plus judicieux de simplement vendre la propriété et de la réinvestir ailleurs. Avec une chute de plus de 50% du taux de capitalisation de Stephan en seulement deux ans, il serait probablement préférable de trouver un moyen d'augmenter son NOI ou de vendre la propriété et de trouver un investissement alternatif.

Utilisations du taux de capitalisation

La comparaison de différents investissements immobiliers peut souvent être comparée à celle de pommes et d'oranges. Le taux de capitalisation est donc un bon point de départ car il permet de comparer rapidement et facilement de nombreuses opportunités d'investissement. un autre. La comparaison des valeurs de marché ou des estimations du revenu d'exploitation de diverses propriétés sera souvent difficile et donnera des résultats difficiles à analyser, mais la comparaison des pourcentages est très simple.

Par exemple, supposons que Martha envisage deux investissements différents avec des valeurs de marché de 230 000 $ et 3 M $ et estime que leurs valeurs de NOI seront respectivement de 40 000 $ et de 300 000 $. Bien que ces investissements diffèrent considérablement, sachant que leurs taux de capitalisation respectifs sont de 17, 39% et 10% peuvent aider Martha à prendre sa décision. Pourtant, alors que le taux de capitalisation du premier investissement est beaucoup plus élevé, le deuxième investissement rapportera beaucoup plus d'argent annuellement, donc cela va probablement jouer dans la décision de Martha aussi. Bien que cet exemple aide à illustrer la capacité du taux de capitalisation à aider à comparer les placements, il est important de noter qu'il est très utile dans cette fonction lorsque le NI ou la valeur marchande actuelle sont comparables. Les investissements de tailles radicalement différentes peuvent souvent avoir des considérations supplémentaires qui peuvent empêcher des comparaisons en douceur.

Lorsqu'ils cherchent à investir dans l'immobilier, les investisseurs choisissent souvent le taux de capitalisation le plus bas qu'ils acceptent afin de rentabiliser leur investissement. Par exemple, un investisseur peut décider que, pour le montant d'argent qu'il cherche à dépenser, il n'acceptera qu'un investissement dont le taux de capitalisation est de 10% ou plus. Lorsqu'ils examinent des investissements potentiels, ils comparent les taux de capitalisation de ces placements à leur taux de capitalisation personnel.

Le taux de capitalisation peut également être utilisé pour calculer approximativement la période de récupération de l'investissement en divisant 100 par le taux de capitalisation lorsqu'il est exprimé en nombre entier. Par exemple, on peut calculer la période de récupération d'un investissement avec un taux de capitalisation de 5% en divisant 100 par 5, pour une période de récupération estimée de 20 ans. Cependant, cette méthode ne devrait être utilisée que pour obtenir une estimation approximative de la période de récupération de l'investissement, car peu de placements immobiliers conserveront un taux de capitalisation constant sur une longue période.

De plus, la capitalisation directe est une méthode utilisée pour évaluer un investissement immobilier incorporant le taux de capitalisation. Avec cette méthode, on peut diviser le NOI par le taux de capitalisation afin de déterminer le coût en capital de l'investissement. Bien que cela puisse sembler compliqué, il s'agit essentiellement d'une reconfiguration de la formule du taux de capitalisation.

Problèmes avec le taux de capitalisation

Bien que le taux de capitalisation soit un ratio très utile à utiliser lors de la planification ou de l'analyse d'un investissement, il comporte quelques limitations importantes à prendre en compte avant d'utiliser le taux de capitalisation.

Une telle limitation est que le taux de capitalisation n'est pas très utile pour les placements à court terme. Ayant peu de temps pour établir un flux de trésorerie fiable, il peut être difficile, voire impossible, de déterminer l'AI d'un investissement, ce qui rend le calcul du taux de capitalisation difficile ou impossible.

Il est également important de noter que le taux de capitalisation est parfois calculé comme le NOI divisé par le montant initial que le propriétaire actuel a payé pour la propriété. Parce que la valeur d'une propriété restera rarement la même pendant très longtemps, cette méthode de calcul des taux de capitalisation est beaucoup moins utile que l'autre méthode. Le calcul d'un taux de capitalisation pour une propriété d'une valeur de 2 millions de dollars en 2015 en fonction de son prix de 300 000 $ en 1995 ne sera pas très utile et donnera des résultats très trompeurs. Des problèmes supplémentaires lors de l'utilisation de cette méthode peuvent également survenir dans le cas d'une propriété donnée en cadeau ou par héritage, car le taux de capitalisation ne peut pas être déterminé avec un coût de zéro.

Le taux de capitalisation est un ratio populaire et facile à utiliser, mais il ne devrait pas être le seul facteur dans toute décision d'investissement immobilier. Beaucoup d'autres facteurs doivent être considérés tels que la croissance ou la baisse du revenu potentiel, l'augmentation de la valeur de la propriété et tous les investissements alternatifs disponibles.